こんにちは。てらのこ（＠sally88265041）です。2021年12月から夫婦で不動産投資を始め、アパート1棟、戸建て６戸所有しています。
不動産投資の勉強を始めたけど、どの手法がいいんだろう？
自分にとってベストな戦略を知りたい！
そんな風に悩んでいませんか？
不動産投資をする前に戦略を立てることは失敗を防ぐ上で超重要です。
もし、戦略を立てず勢いで物件を購入すると、
など、ものすごく後悔することになります。
しかし、
今、この記事を読んでいるあなたは超ラッキーです。
など、１棟目から良質な物件を買えて、さらに２棟目以降も拡大できるようになります。
この記事では、自分に合った戦略の立て方を紹介します。失敗しないために、ぜひ最後まで読んでみてください。
戦略を立てる前に知ってほしいこと
大事なことなので、ゆっくり読んで下さい。
戦略の立て方をご紹介する前に、知っておいてほしいことがあります。
それは、初心者が不動産を購入するのは物凄くハードルが高いということです。
なぜなら、自分の持っている大金を投資しなければならないからです。
「当たり前じゃん」と思うかもしれません。
しかし、最初の一歩というのは、相当覚悟のいる難しいものです。
筆者も不動産投資の勉強を始めてから、アパートを購入できるまで半年以上はかかりました。そして、本業で貯めた大事な大事な400万円を使うのは、とても勇気がいることでした。
ですから、
戦略を立てても
「本当にこれでいいのかな？」
「この物件を購入していいのかな？」
って不安になると思います。
そのため、まずは先輩大家さんとの交流を積極的にしてみてください。
物件を持っていなくて、勉強中でもいいので、自分の考えを発信してみてください。ツイッターをしている大家さんは、困ったときに助けてくれる方ばかりです。
実際、私が購入する前には、たくさんの助言を頂きました。それぞれの意見がありますが、とても有益なのでぜひ一度ご覧ください↓
10〜20年後、月20万円の家賃収入があればいいかなと思ってて、
— てらのこ🐇不動産&ブログ🐢 (@sally88265041) August 29, 2021
効率的に収益をあげるなら築古戸建てよりアパート一棟の方がいいっていうのはわかるけど、初めてだから失敗することも考えると少額からできる築古戸建てからまずやってみたいって思う。
みんなはどう考えてるんだろう…
不動産の勉強は5月から始め、固ツイの通り、築古戸建から始めようと決心。しかし、色んな方の意見を聞くと、築古戸建は競争率上がり、難易度高め。兼業で効率よく運営していくために築古アパート購入を決意。希望の年数で融資通らず、ダメ元で指値交渉。運良く通り、やっと買えることになりました🥳
— てらのこ🐇不動産&ブログ🐢 (@sally88265041) December 4, 2021
上記の通り、不動産投資の一歩を踏み出せたことは本当に良かったです。
もし、ツイッターを始めていなかったら、私は物件を購入できていなかったと思います。それくらい、同じ仲間がいるのは心強いものです。
まだ、あまり交流をしたことがない、今までツイートを見るだけだった、という場合は先輩大家さんとぜひ交流して仲間をつくっておいてください。
筆者は今までの恩返しの意味でもツイッターで情報発信をしています。気軽にフォローやコメントなどしていただけると嬉しいです☛（＠sally88265041）
それでは、失敗をしないための戦略の立て方をご紹介します。
戦略を立てるための３ステップ
初心者が戦略を立てる方法を３ステップにまとめました。
- 目的を明確にする
- 自分の制限を洗い出す
- シミュレーションをする
順番に解説していきます。
１．目的を明確にする
そもそも、なぜ不動産投資を始めたいのか？を明確にしましょう。
もちろん、お金を増やしたいから！
というのがほとんどですよね。それでは、
・どのくらい増やしたいのか？
・いつまでに達成したいのか？
今より月10万円自由に使えるお金が欲しい
できれば５年で達成したいな～
結婚、子どもの誕生、マイホーム購入、転職などライフプランを考えながら金額や期間を具体的に立てましょう。紙に書き出すことをおすすめします。ただし、注意点があります。20代は将来の予想がつきにくく、後で路線変更をすることがほとんどです。
筆者が最初に立てた目標は「10～20年後に月20万円」でした。しかし、
私は返済比率を50％に下げるために自己資金を多く入れた人です🙋♀️
— てらのこ🐇不動産投資🐢 (@sally88265041) May 25, 2023
最初は10〜20年後に月20万円の収入という目標だったので😂
だけど、物件買ったらどんどん拡大したくなって目標なんて変わるの🥹
これから始める人は目標設定を本当によく考えて始めてくださいね🙂 https://t.co/sYYEy9xVmY
物件を購入したこともなく、成功できるのか自信がないので低く見積もってしまった結果、目標を考え直すことになりました。ですから、なるべく大きい目標を立てておきましょう。そこから、１年毎の小さい目標を立てることをおすすめします。そして、130室保有している先輩大家さんも下記のように言っています↓
心地よいレベルは人それぞれなので、無理せず進めるべきですね。
— もぎじゅん@金融賃貸業 (@mogi_jun) May 25, 2023
ただ自己資金を入れすぎて後悔している人は多くいるが、自己資金を入れなくて後悔している人は聞いた事がないというのは事実。目標は必ずと言っていいほど変わるので、恥ずかしいと思うくらいに大きい方が良い。 https://t.co/MVvGjslD6m
最終目標は、会社に勤めなくても安定した収入を得ること！
目指すは10～20年後までに年間800万円！
目的が明確になったら次に進んでください。
２．自分の制限を洗い出す
・自己資金はいくらか？
・副業規定（５棟10室以内）はあるか？
・時間の制限があるか？
・自分のリスク許容度は？
不動産投資に使える資金は500万円程度かな
まずは、小規模でスタートしてリスクを抑えたい
会社員をしながらだと、自主管理は厳しいかも
自分の中の優先順位をつけると考えやすいです。
ただし、何を優先するかは人それぞれですが、お金や時間などのコストは支払わなければいけません。
「あれも…これも…」と制限が多いと、成功する難易度は上がると思ってください。
そのため、初心者が一から不動産投資を始めるなら、なるべく制限がないようにする努力が必要です。
３．シミュレーションをする
目的と制限を洗い出したら、自分に合った目標を立ててシミュレーションをしましょう。
どういう物件を購入したらいいのかな？
どのように規模拡大するべきなの？
それぞれ考える上でのポイントは以下の通りです。
①様々な手法を知ること
まず、不動産投資の主な種類と特徴をしっかり把握できているか確認してみてください。
●地方・都市圏
●築古、新築
●区分マンション、戸建て、一棟アパート、一棟マンション
●木造、軽量・重量鉄骨、RCなど
どの手法にするか迷ったときは「リフォームの知識がある」「ＤＩＹの経験がある」「融資に携わる仕事をしている」など、自分の強みを生かす方向で進めるのが一番です。
強みなんてないよ…
そんな時は成功者の手法を真似するのもいいと思います。
特に初心者が再現しやすいのは、
・地方×築古×戸建て
・地方×築古×小規模アパート
のどちらかだと思います。都市部になればなるほど競争は激しくなるので、副業で行うのであれば地方がおすすめです。ただし、地方で物件を購入するのであれば、出口戦略をしっかりと考えておく必要があります。詳しくは、こちらの記事をご覧ください。
成功者の手法を真似をする場合、本から学ぶのが手っ取り早くノウハウを知ることができます。有益な情報を無料で読める方法を紹介しているので、こちらの記事もどうぞ↓
ボロ戸建て投資は要注意！
また、成功者の真似をするのは良いのですが、注意点があります。
少額で始められるボロ戸建て投資は、参入障壁が低く、初心者でも始めやすいですが、リフォームの知識や経験がない人が一から直すのはおすすめできません。
DIYは想像以上に労力も費用もかかります。特に、床が抜けている、キッチンを入れ替える、ユニットバスを入れる、など大規模なリフォームはYoutubeの動画もあって真似しやすいですが、実際にやってみると物凄く苦労することになります。
リフォームが少ない物件を購入する、または外注リフォームを取り入れてください。壁紙を貼る、クッションフロアを貼る、混合水栓にする、などは時間がそんなにかからず副業でも行える範囲なのでOKです。こちらの記事に詳しく書いていますので気になる方はどうぞ。
戸建て投資を考えている方におすすめな本のレビューをしましたので、興味がある方は参考にしてみてください↓
②投資したいエリアの不動産市場を把握すること
次に不動産市場を把握しておくことが重要です。
昔に比べると、ここ数年で物件価格は高騰し、融資の状況も厳しくなっています。
もし、アパートを買いたくても融資がでないのであれば他の方法を考えるしかありません。手法にこだわり過ぎても物件を購入できないまま時間だけが過ぎてしまいます。
楽待、健美家などの不動産情報サイトや、先輩大家さんとの交流などから、現在の不動産市場の最新情報をしっかり集めましょう。
そして、自分が投資したいエリアの都市計画や賃貸需要も把握しておきましょう。
賃貸需要を調べる時に、スマホひとつで行える簡単な方法をご紹介しています。こちらの記事もご覧下さい↓
月10万円を目指す場合のロードマップ（中間目標）
・様々な手法
・不動産市場の最新情報
上記の２つのポイントをしっかり学べているアナタは、実際にシミュレーションを立ててみましょう。
ここでは、地方×築古×戸建ての手法で月10万円を目指す場合の例をご紹介します。
【目的】
不動産投資で月10万円、自由に使えるお金を増やしたい。
所有資産のうち、現金の比率が高いので固定資産をもちたい。
【制限】
副業規定の５棟10室以内で５年以内に達成したい。
仕事上、突発的な対応が難しいので管理会社をつける。
ロット（規模）の小さい物件から始めたい。
投資資金は500万円程度。
まず、目的の月10万円を得るには…
➡家賃年収－維持費＝年間50万円（月４万円）の収益なので、この規模の物件を３戸購入できれば年間150万円(月12万円)になり達成します。
これを５年以内に達成するには…
１年目：400万円以下（諸費用、リフォーム込み）の戸建てaを購入
➡a収益50万円＋残り自己資金100万円＋本業収入で100万円＝250万円
２年目：運営を継続
➡250万円＋a収益50万円＝300万円
３年目：300万円以下の戸建てbを購入
➡a収益50万円＋b収益50万円＝100万円
４年目：運営を継続
➡100万円＋a収益50万円＋b収益50万円＝200万円
５年目：200万円以下の戸建てcを購入
➡a＋b＋c＝収益150万円達成！！（月12万円）
このように進めていけば達成できます。
自己資金は５年目以降、３年４か月程で元が取れて、その後はお金を生み出し続けてくれます。
実際の戸建ての値段と諸費用については、物件次第です。これより低い値段で買えれば更に早く達成することができます。なるべく安い値段で購入できるように努力しましょう。初期費用やリフォーム込みで仕入れが安ければ大失敗はありません。安く購入する方法は、指値交渉や管理会社からの紹介などがあります。相続物件や売主が売り急いでいる物件は狙い目です。
指値交渉の仕方については、こちらの記事を参考にしてください↓
シミュレーションの注意点
紹介したシミュレーションには３つの注意点があります。
①満室前提で計算をしている
もし、客付けが上手くいかず、何か月も空室期間が続いてしまったら、時間が過ぎていくだけで収益は発生しません。そうならないためには、不動産市場をよく把握し、賃貸需要を予め調べておいた上で購入をしましょう。
②１年間の収益は税引き前の収益
不動産所得は所得税がかかります。
利益が出た分は、課税されることを頭に入れておいてください。
例の場合だと、減価償却がある４年目までは赤字ですが、全ての戸建ての償却が終了した時に黒字になります。そのため、150万円の収益＋本業所得の税金を払うことになります。また、売却時も建物の価値は０なので、差額は丸々利益になり税金がかかります。
税金対策や減価償却については、不動産投資をする上で十分に理解しておいたほうがいいです。実際、しっかり理解していないと損をします。目的は”お金を増やすこと”なのでしっかり学ぶことでお金をより増やしましょう。
③大規模修繕を考慮していない
戸建てを長く所有する場合、大規模修繕（外壁塗装や雨漏りなど）をしなければいけない可能性が出てきます。1戸辺り最低100万円は余剰資金として積み立てておいた方が健全です。
例の場合、5年目で目標の収益は達成できますが、もし堅実に行うのであれば残念ながら自由に使えるお金にはなりません…。そのため、制限をできるだけなくして戦略を見直さなければいけません。例えば、
☑ 達成までの期間を延ばす
☑ 自主管理をして経費を減らす
☑ 融資で購入して自己資金を温存する
☑ 最初からロットの大きいアパートに挑戦する
上記のような見直しが必要になります。
最終目的までの道のりをイメージする
戸建て投資手法の場合、月10万円を目指すだけでも、かなりの時間と労力がかかることが実感できたと思います。しかし、これは最終地点ではなく、中間目標です。５年後以降のシミュレーションもしっかり立てて書き出してみてください。
戸建てなら10戸まで拡大する。
— てらのこ🐇不動産投資🐢 (@sally88265041) July 31, 2023
・家賃収入5万×10戸＝50万円/月
・50万円×12ヶ月＝600万円/年
5戸買えれば1年で300万円貯まり手持ちの現金で物件を増やすスピードが更にあがる。10戸買えたら家賃収入の半分は修繕費で考える。
つまり、
月10万円はあくまで中間地点🚩
拡大してからお金を使おう😆
もし、戸建て投資のみで拡大する方向で考えるのであれば、10戸を目標にしましょう。それくらいの規模感になって初めて自由にお金が使えるようになってきます。
アパートを購入する場合は、レバレッジをかけすぎると後戻りのできない大失敗に繋がりますので、ご注意ください。
最後に～戦略を立てたら行動しよう！
シミュレーションをして、道筋を立てたら後は”行動するのみ”です。
副業で行う不動産投資は制限がつきがちですが、初心者はなるべく時間や資金などのコストを惜しまずに行動していきましょう。
ぜひ、自分に合った戦略を立ててから挑戦してください！
戦略を立ててから、行動してみよう！
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