【失敗談】アパート購入後に後悔したこと3選

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体験談

こんにちは、てらのこ(@sally88265041)と申します。2021年12月に地方で4戸アパートを購入した兼業大家です。詳しいプロフィールは▶こちら

この記事では、筆者がアパートを購入してから気付いた失敗について、恥ずかしさとプライドを捨てて公開します。

アパートを購入したいなら、絶対に知っておくべき内容だと言えます。

ぜひ、最後まで読んでみて、あなたは失敗を防いでください。

1.購入前のシミュレーションが甘かった

購入前は必ずシミュレーションをしますよね。

筆者のシミュレーションはこちら↓

※諸経費率15%、空室率10%で計算

表面利回り16.6%なので、単身より入居が長く見込めるファミリーアパートにしては高利回りです。しかも満室賃貸中。諸経費率15%、空室率10%で計算して、1年間の手残り47万円以上あるなら、運営はしっかりできるだろうと判断して購入に踏み込みました。

しかし、1年間運用してみると、手残りは33万円でした。

てらのこ
てらのこ

あれ、想定より14万円も低い…

なぜなのか?

それは、購入した地方が豪雪地帯のため、除排雪の費用が異様にかかることが分かりました。

初めての不動産購入なので、見えないリスクはどこかにあるとは思っていましたが、除排雪費用が20万円近くかかるのは痛手です。売買契約時に除雪契約(88,000円)を売主から引き継いだのですが、それだけで大丈夫だと勘違いしていました…。

諸経費率は予想できないため、15~20%程度で計算をしがちですが、本気で購入する前には、建物や設備の状態を確認し、具体的にかかりそうな費用を見込んで計算した方がいいと気付きました。

物件の購入前には、

・建物や設備の状況
・入居者の属性やレントロール
・運営費用はいくらかかりそうか
・返済を含めて手残りはいくらか
・空室リスクや大規模修繕の費用

ポータルサイトに載っている情報以外に、上記の5つを必ず確認してください。

てらのこ
てらのこ

紙に書き出して吟味してくださいね

2.不動産投資の戦略がなかった

私が不動産投資を始めた理由は、”貯金を有効に活用してお金を増やしたいから”でした。そして、10~20年後に毎月20万円くらい自由に使えるお金があればいいなーと思っていました。

しかし、

・どのように物件を拡大していくのか?
・どんな物件が購入できそうか?

という目標を達成するための戦略をよく立てずに、まずは1棟購入することばかり考えていました

その結果、5年くらいお金を貯めなければ、次のアパートの購入は難しいことに気が付きました。

最初はそれで全然いいと思っていたんですよね。

でも、悲しいことに、
家賃収入は修繕が起こったときの余剰資金として貯めないと危険です。
自由に使うこともできず、時間だけが過ぎていくのを実感すると、

てらのこ
てらのこ

キャッシュフローを増やすためにまた物件買いたい…

と思うようになりました。なので自分の最終目的を明確にし、最初に戦略を立てる重要性に気付きました。

てらのこ
てらのこ

自己資金入れ過ぎました…

そこで、失敗しない戦略の立て方を考えました。初心者の方はまず、この記事を読んで戦略を練ってから挑戦してください。

【知らないと損する】不動産投資の戦略の立て方~月10万円を得るためのロードマップも紹介
こんにちは。てらのこ(@sally88265041)です。2021年12月から夫婦で不動産投資を始め、アパート1棟、戸建て6戸所有しています。 詳しいプロフィールを見る 初心者 不動産投資の勉強を始めたけど、どの手法がいいんだろう? 自分に...

3.勉強が足りなかった

不動産投資の本を読んだり、YouTubeで不動産投資家の動画を見たりして勉強をしていました。

それと同時に物件を検索をする毎日だったのですが、購入後に減価償却、デッドクロス、税金のことなど分かっているようで理解できていないことが多いことに気が付きました。

1年間の収益は先ほど述べたように約33万円です。しかし、これは税引き前の利益なので、利益は本業所得と合算され、所得税がかかります。本業の所得はそれほど高くないので、納税額はそれほど気にしなくてもいいレベルですが、少ない手残りがさらに少なくなることに気付きました。

また、物件購入後は運営のことも考えなければいけないので、購入前にきちんと理解しておくべきだったなと思います。

てらのこ
てらのこ

人に説明できるくらい理解するべきでした…

そこで、どの程度勉強したらよかったのか、効率的に無料で学べる本を見つけました。学び方の最適解を知りたい方はこちらの記事をご覧ください↓

まとめ:初心者は失敗談を知り、同じ失敗を防ごう!

今回の記事では、筆者がアパートを購入して後悔したことを3つお伝えしました。

初心者が失敗を防ぐために意識して欲しいポイントは以下の通りです。

・購入する前に、建物や設備の状態を確認し、具体的にかかりそうな費用を見込んで計算し、シミュレーションをする。
・不動産投資をする目的と戦略を明確にする
・人に説明ができるくらい不動産投資の知識を身に付けておく

これから不動産投資を始めるあなたは、物件購入時に生かして、失敗を防いでくださいね!

てらのこ

29歳/保育士/2021年12月~1棟アパート所有。
兼業大家のリアルな収益報告と失敗談をもとに、これから不動産投資を始めたい方の戦略づくりをお手伝いします!

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