こんにちは、てらのこ（＠sally88265041）です。2021年12月に地方で４戸アパートを購入した兼業大家です。詳しいプロフィールは▶こちら
地方のアパートって、リスク高すぎじゃないの？
しかも、耐用年数切れなんて不安すぎる…
そう思うのも頷けます。しかし、地方だからといって安易にやめておいたほうがいいと考えると損かもしれません。
いろいろなリスクはあるので、絶対的なおすすめとは言えないです。
しかし、リスクはあっても対策することができます。そのためにどんなリスクがあるのか？をきちんと把握して対策を考えることが重要です。
・地方投資のリスクを知りたい
・どの投資手法がいいか迷っている
・わざわざ購入した理由が知りたい
これがひとつでも当てはまる方は、続きをお読みください。
地方アパートを購入するリスク
一般的な地方のアパートのリスクは、主に以下の３つがあります。
１．需要が低い
２．流動性が低い
３．融資が出にくい
これだけ見ると、客付けも難しそう、出口も難しそう…。そもそも購入するのが難しいのでは！？と思いますよね。
ただ、これらのリスクは都市部と比較したときに考えられる一般的なものだと感じています。
実際は、需要と供給のバランスでリスクは変わるので、地方でも物件選定を間違えさえなければ大丈夫です。筆者が所有している２LDKのアパートも、人口４万人規模の超田舎町ですが満室稼働中です。
なぜ満室を維持できているのか？
考察してみたので興味があればぜひ↓
一般的な話で言うと、人口減少に伴い、価格、家賃も下落傾向と考えられる地方ですが、実際の物件を見てみるとそうでもありません。
むしろ、地方の方が家賃が高いこともあります。都市部でもエリアによっては、競合が激しく、２LDKのアパートでも１万円台の物件がありました。
なぜ、そのような現象になっているかというと都市部エリアは人口増加率に対してアパートの供給数が多すぎるからだと思っています。
だからこそ、地方か都市部か、という視点よりもそのエリアの需要と供給はどうなのか？を考えましょう。
でも、地方なら売れないんじゃ？
不動産自体が流動性が低い現物資産なので、より心配になるのも分かります。正直、私も実際に売った経験があるわけではないので、どうなるかは分かりません。
しかし、基本的に築古物件はインカムの収益目的、キャピタルはおまけです。それでもいいように物件を選定すること（特に立地）、シミュレーションをして無理なく購入することでリスク対策しておけばいいと思います。
立地がよければ売れないことはないですし、状況によっては新築用地にもできるかなと思います。（新築として考えるのは、何十年も先を見通さないといけないので要注意ですが…）
でも、なんで”超田舎”のアパートを買ったの？
融資も結構厳しくない…？
そう思う方のために、筆者が購入した経緯と理由をお伝えしますので、参考にしてみてください。
筆者が地方アパートを購入した理由
筆者は戦略をたてて、計画的にアパートを購入したかというと、そうでもありません。恥ずかしながら戦略の重要性や自己資金の大切さは後から気付きました。失敗したことと対策をまとめていますので、アパートの購入を検討している方はこちらの記事をご覧ください。
購入後にもっとこうしていれば良かったと反省した部分はありましたが、アパートを購入したおかげで学びが多かったので良かったと思っています。収益もプラスではあるので、後は賃貸経営を頑張るだけです。収支を詳しく知りたい方はこちらの記事を見てください。
アパート購入に至った経緯
最初からアパートを探していたわけではなく、戸建てを探していました。初めてなので、失敗しても後戻りできそうな戸建て投資をしたい。そのように考えていました。
しかし、戸建て投資は流行っていたのもあり、投資を検討したエリアは、500万円以上の戸建てでも一瞬でなくなっている状況…。
毎日物件検索していましたが、他の投資家との競争に負けるので、このままでは地方の物件でも買うことができない…。先輩大家さんにも「戸建て投資はレッドオーシャンだよ」と教えてもらいました。
戸建て投資はレッドオーシャン…じゃあ、ブルーオーシャンは何？と考えてみました。
これから始めようと思っている初心者も、私と同じこと考えてるかも…
少ない自己資金で始められる築古戸建て投資をやってみたい。これは初心者がみんな考えることです。しかも、初心者だけでなく投資家もいるので参入する数も多い。
じゃあ、アパートはどうか？以前は築古でも15年融資出ていましたが、当時は融資情勢が厳しくなってきており、もう10年しか出なくなったと言われていました。
融資を使う人は限られているし、田舎の築古だったら投資家は見向きもしないかも？
そんな風に考え始め、今まで検討していたエリアより、もっと田舎の14％で掲載していた満室アパートを検討することに。掲載されて２～３か月くらいはたっていたのかなと思います。
googleマップで道路付けの状態や周辺施設の様子を見ると立地は良さげでした。しかし、賃貸需要は分からないので、まずは現地に行って、遠目に外観の確認と賃貸需要の聞き込みに。
今日は地方のアパートの外観確認や不動産屋に賃貸需要を確認。条件は充分いいと思うので買い付け検討中。だけど、自分の不動産についての知識は足りていない自覚あり。勉強中だけど、買ってもいいものなのか…勉強しながら買えばいいのか…そんな不安が渦巻いてる。とりあえず目的を再確認する。
— てらのこ🐇不動産投資🐢 (@sally88265041) October 23, 2021
調査をすると、建物状態も良さげで立地もいいことがわかり買付の方向へ…。ただ、今までずっと戸建てばかりみていたため勉強が足りていない自覚があり、少し不安を抱えていました。
しかも、返済のシミュレーションをしてみたのですが、15年の融資が出ないと厳しい状況でした。
融資が出るかは分からないけど…まずは行動して考えるしかない！
ということで買付を進め、不動産会社に金融機関の紹介をお願いして仮審査をしました。
やはり15年は厳しく、10年は可能性ありとのことで、どうするか迷いました…。返済比率が高くなるので、１棟目ではやっぱりリスクが高いです。
でも、物件自体はいいし、逃したら買えない気がする！
ということで、夫と相談してダメ元で指値交渉したんです。指値が通らなかったら諦めよう…。
仲介さんに、返済比率を50％にしたいこと、階段塗装が必要なので、その分だけ値下げしていただきたいという理由で200万円の指値をしました。
その結果、150万円の値引きならOKと連絡がきました！！（その後、仲介さんのおかげで更に25万円下がったので、結果的に1400万円を1225万円で買うことができました。）
もうこれは買うしかない！
と覚悟を決めて、自己資金を３割以上入れて返済比率を50％に調整して購入したのが１棟目のアパートです。
15年間融資出て、現金貯まったら繰上げ返済も考えてシミュレーションしてたけど、耐用年数切れ地方の築古アパートは信組、信金でも15年出ないことが分かりました。ただ、10年なら出そう！しかし、返済比率高めになるので、当初より自己資金多めに投入することに。不動産始めるにはたくさん現金が必要ね
— てらのこ🐇不動産投資🐢 (@sally88265041) December 1, 2021
耐用年数切れについて
耐用年数切れについてはどう考えたの？
筆者が所有するアパートは築33年です。最初に検索していたのは築30年以内。ですが、価格が高くなって利回りが低くなってしまうため妥協しました。30年以上にもなると、家賃の下落はほぼなく安定するのでメリットはあります。
また、融資が10年なので返済が早く進むため43年には完済します。もし、これが築40年の物件だったら、もっと出口が厳しくなるので買っていなかったかもしれないです。
地方に投資する意味
エピソードを読んでいただいた方は分かると思いますが、最初から地方エリアを選んでいたのは、自分の力量では都市部では買えないと判断していたからでした。そして、検討していなかった田舎町まで範囲を広げ、戸建てからアパートに方向転換することで、物件を見つけることができました。
不動産投資の1棟目、築古戸建てと小規模アパートで迷うなら、どっちも探したらいいと思う🙂
— てらのこ🐇不動産投資🐢 (@sally88265041) July 6, 2023
資金力があれば別だけど、初心者は「買える物件を探す」スタンスじゃないと、ずっと買えないことがある🥲
妥協しなくていいけど、みんなが狙わない地方エリアに目を向けるとか、それなりの工夫が必要になる👀
また、この経験から「初心者は自分の立ち位置を理解しておくことが必要」だと思っています。
地方、都市部？築浅、築古？戸建て、アパート？どんな物件買えばいいのか分からない😓
— てらのこ🐇不動産投資🐢 (@sally88265041) June 28, 2023
そんなときは、
自分の立ち位置を理解する🧠
不動産投資を始める初心者は「弱者」
では「強者」は？
・どんな物件を仕入れている？
・強者ができないことは？
・やらないことは何？
一番初めに考えてみよう🙂
筆者の場合は、
・自己資金500万円以内
・小規模で始めたい（アパートは６戸まで）
・10～20年後に月20万円の収益が目標
で考えていました。強者が狙わない超田舎町の地方エリアでも需要はあるからOK。拡大を急いでおらず、自己資金を多めに入れてリスクを抑えたほうがいいなと思っていたので、10年融資でもアパートを買う決断ができました。
（しかし、のちに目標が変わったので目標設定はよく考えることが重要です…汗）
１棟目から都市部エリアとか、築浅アパート買う人はいないのかな？
もちろん、１棟目から都市部エリアでも購入して拡大し続けている大家さんはいると思いますが、都市部の低利回りのアパートを購入できる人は、資金が潤沢にあるのではないかと思います。
筆者のように平均年収以下で属性が低い人は、キャッシュフロー重視の築古投資で資金を増やしていって、将来的に都市部や築浅を購入し、資産の入れ替えをするひと手間が必要です。
・地方、築古…高利回りでキャッシュフロー重視
・都市部、築浅…低利回りで資産性重視
だからこそ、自分ならどうするか？を考えて行動することが重要です。
これが最適だという答えは、あなたにしか見つからないと思います。最後は、自分が許容できるリスクの上で挑戦する勇気をもちましょう。
市場を理解して買う重要性
不動産の市場を把握するのも必須です。もし、筆者が戸建てを購入することばかり考え続けていたら、途中で諦めてしまって現在も物件を所有していなかったかもしれません。
とは言っても、買えない日々が続くと嫌になってくるのも分かります🥲
— てらのこ🐇不動産投資🐢 (@sally88265041) July 11, 2023
私も戸建てをずーーーっと検索してたけど、買えなくてアパートにも目を向けました。しかも、他の人が狙わない地方エリアに。どこで投資するにしても仕入れ値と物件次第ではあるので、その基準だけ自分の中で明確にしておこう😊
買えない間は、知識を深めつつ、本業で得た資金がどんどん貯まるからいい。という考えもできます。それはひとそれぞれです。
初心者は戸建てかアパートか、迷うことがあると思いますが、こだわりすぎても買えなくなります。そんなときは、市場の流れはどうだろう？と一度振り返ってみるといいかもしれません。
あとは、自分の物件の購入基準と照らし合わせながら、自分なりの最適解を探してみてください。
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