【未登記物件】サクッとできる購入判断

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知識の習得

こんにちは、てらのこです。
夫婦でアパート1棟、戸建て7棟所有しています。

初心者
初心者

未登記物件って買ったらやばい?


「リスクはどうだろうか…」「費用はどれくらいかな…」
筆者も悩んでたことがあります。

そこで、

注意事項などいろいろ調べ
プロの土地家屋調査士さんに確認しました。

これを読めばザックリと1分で丸わかり!

そんな感じで書いたので、
未登記を買ってもいいのか迷ってる方は
読んでくださいね。

詳しく知りたい方は、自分でよく調べてください。

未登記物件を購入するときの注意点

「未登記」というのは、

登記簿に載せていないので権利がない状態です。

・所在地
・面積
・地目
・建物種類、構造、床面積
・登記の日付
・所有者情報
etc…

上記の権利がない。
ということで、

融資が使えません。
というか、使える確率が低すぎます。

そのため、

✔現金で買える物件ならアリ

第一関門はこれ。
チェックしてくださいね。

次に、
購入後は

表題登記
(土地家屋調査士に依頼)

が必要になります。

初心者
初心者

ひょーだいとうきって何?

って言うと、
この部分です↓

赤線囲みが表題登記

表題登記を行うには、
2種類以上の書面の提出が必要で

・検査済証
・建築確認通知書

これらがあれば大丈夫。

…ってネットに書いてあったんですけど、
土地家屋調査士さんに聞いたら違いました(汗

ま、違うというか、
税理士の考え方によるんでしょうね。

じゃあ、

何が必要かっていうと
固定資産税の納税確認ができる書類です。

要は、
・検査済証
・建築確認通知書
だと

新築当初から住んでる人の名前
or
建築主の名前

しかないので(当たり前ですね)
「売買」または「相続」をしている場合、何も証明できません。

というか、そのケースが多いらしい。

そのため、
市役所で固定資産税の納税台帳を遡って確認し、
売主が所有しているものかどうかを判断するそうです。

つまり、

✔所有権を証明できそうな書類がある

これも、チェック。
これがなかったら厄介です…

未登記のケースも
色々あって

・新築から未登記
・増築部分が未登記
・未登記のまま相続したもの
・違法建築(容積率オーバーなど)

などがあります。

とくに、
相続が絡んでいると
厄介みたい。


何も書類ない可能性が高いです泣

違法建築は買わない方がいいですね。
三角屋根→陸屋根の物件も危ないかも…。よく調べてください。

あとは、
他人に勝手に登記されていて
所有権を奪われているパターン

これ、最悪ですね。
購入したのに、他人の所有物になっている…
というケースがあるとか。



初心者
初心者

未登記のままじゃダメなの?

って考えるかもしれませんが、

未登記は1つのリスクになるので
指値されたり、めんどくさがられたりします。

出口もしっかり考えることは
大事なので

未登記は”登記する前提で動くのが吉”だと思ってください。

未登記物件の購入判断

✔現金で買える
✔所有権を証明できそうな書類がある


この2つが当てはまるのであれば、
ほぼ大丈夫だと思いますが、

不動産屋さんにも
きちんと確認しましょう。

物件詳細に「未登記」と書いてあると思いますが、
内覧とかに

あなた
あなた

登記ができないものではないですよね?

と一言聞けばOKです。

これは
不動産屋さんの考え方次第なのですが、
基本的に「面倒ごと」は嫌いです。

なので、

不動産屋さん
不動産屋さん

あとで揉めるなら、きちんとしておくか…

というケースが多いと予想できます。
※テキトーな担当者もいるので注意してください。

不動産屋さんにきちんと聞けば、
書類がないだの、
相続だから難しいだの、
色々教えてくれると思います。

それで
難しそうなケースなら諦める。
普通に表題登記できそうなら買う。

で判断できます。

単純ですね。

あとは、
「登記は物件の引き渡しの前」
or
「引き渡しと同時に」
に登記したいことを伝えておきましょう。

なぜなら、

「やっぱ登記ができないじゃん!!」

という最悪なケースだったとしても
手付金を支払って放棄することはできるから。
最悪の場合です。


ちなみに、

契約の流れとしては…

①売買契約を締結

②建物の表題登記の申請・完了

③決済日に取引をする
(登記書類の確認、売買代金支払い)

④所有者保存登記・所有者移転登記の申請

こんな感じ。

未登記は、嫌がるひとのほうが多いので
対応できそうなら挑戦してみてもいいと思います。

てらのこ

29歳/保育士/2021年12月~1棟アパート所有。
兼業大家のリアルな収益報告と失敗談をもとに、これから不動産投資を始めたい方の戦略づくりをお手伝いします!

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