こんにちは、てらのこです。
夫婦でアパート1棟、戸建て7棟所有しています。
![初心者](https://www.teranoko.website/wp-content/uploads/2023/03/da6b120b8892f3875a773e57a240cdae-1-e1678079184962-150x150.png)
未登記物件って買ったらやばい?
「リスクはどうだろうか…」「費用はどれくらいかな…」
筆者も悩んでたことがあります。
未登記物件だった👀
— てらのこ🐇副業で不動産投資×ブログ🐢 (@sally88265041) October 1, 2023
土地家屋調査士に表題登記を依頼したときの費用は15万円~20万円程度??
これって新築の場合の費用かしら🤔
未登記物件って今まで扱ったことないんだけど、固定資産税払わないで生活してたってこと??
もし、そうだったらヤバいね🫢 https://t.co/vhPUQacB2W
そこで、
注意事項などいろいろ調べ
プロの土地家屋調査士さんに確認しました。
これを読めばザックリと1分で丸わかり!
そんな感じで書いたので、
未登記を買ってもいいのか迷ってる方は
読んでくださいね。
未登記物件を購入するときの注意点
「未登記」というのは、
登記簿に載せていないので権利がない状態です。
・所在地
・面積
・地目
・建物種類、構造、床面積
・登記の日付
・所有者情報
etc…
上記の権利がない。
ということで、
融資が使えません。
というか、使える確率が低すぎます。
そのため、
✔現金で買える物件ならアリ
第一関門はこれ。
チェックしてくださいね。
次に、
購入後は
表題登記
(土地家屋調査士に依頼)
が必要になります。
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ひょーだいとうきって何?
って言うと、
この部分です↓
![](https://assets.st-note.com/img/1696512880465-gwtYWYNYuG.jpg)
表題登記を行うには、
2種類以上の書面の提出が必要で
・検査済証
・建築確認通知書
これらがあれば大丈夫。
…ってネットに書いてあったんですけど、
土地家屋調査士さんに聞いたら違いました(汗
ま、違うというか、
税理士の考え方によるんでしょうね。
じゃあ、
何が必要かっていうと
固定資産税の納税確認ができる書類です。
要は、
・検査済証
・建築確認通知書
だと
新築当初から住んでる人の名前
or
建築主の名前
しかないので(当たり前ですね)
「売買」または「相続」をしている場合、何も証明できません。
というか、そのケースが多いらしい。
そのため、
市役所で固定資産税の納税台帳を遡って確認し、
売主が所有しているものかどうかを判断するそうです。
つまり、
✔所有権を証明できそうな書類がある
これも、チェック。
これがなかったら厄介です…
未登記のケースも
色々あって
・新築から未登記
・増築部分が未登記
・未登記のまま相続したもの
・違法建築(容積率オーバーなど)
などがあります。
とくに、
相続が絡んでいると
厄介みたい。
何も書類ない可能性が高いです泣
違法建築は買わない方がいいですね。
三角屋根→陸屋根の物件も危ないかも…。よく調べてください。
あとは、
他人に勝手に登記されていて
所有権を奪われているパターン
これ、最悪ですね。
購入したのに、他人の所有物になっている…
というケースがあるとか。
・
・
・
![初心者](https://www.teranoko.website/wp-content/uploads/2023/03/da6b120b8892f3875a773e57a240cdae-1-e1678079184962-150x150.png)
未登記のままじゃダメなの?
って考えるかもしれませんが、
未登記は1つのリスクになるので
指値されたり、めんどくさがられたりします。
出口もしっかり考えることは
大事なので
未登記は”登記する前提で動くのが吉”だと思ってください。
未登記物件の購入判断
✔現金で買える
✔所有権を証明できそうな書類がある
この2つが当てはまるのであれば、
ほぼ大丈夫だと思いますが、
不動産屋さんにも
きちんと確認しましょう。
物件詳細に「未登記」と書いてあると思いますが、
内覧とかに
![あなた](https://www.teranoko.website/wp-content/themes/cocoon-master/images/man.png)
登記ができないものではないですよね?
と一言聞けばOKです。
これは
不動産屋さんの考え方次第なのですが、
基本的に「面倒ごと」は嫌いです。
なので、
![不動産屋さん](https://www.teranoko.website/wp-content/themes/cocoon-master/images/b-man.png)
あとで揉めるなら、きちんとしておくか…
というケースが多いと予想できます。
※テキトーな担当者もいるので注意してください。
不動産屋さんにきちんと聞けば、
書類がないだの、
相続だから難しいだの、
色々教えてくれると思います。
それで
難しそうなケースなら諦める。
普通に表題登記できそうなら買う。
で判断できます。
単純ですね。
あとは、
「登記は物件の引き渡しの前」
or
「引き渡しと同時に」
に登記したいことを伝えておきましょう。
なぜなら、
「やっぱ登記ができないじゃん!!」
という最悪なケースだったとしても
手付金を支払って放棄することはできるから。
※最悪の場合です。
ちなみに、
契約の流れとしては…
①売買契約を締結
↓
②建物の表題登記の申請・完了
↓
③決済日に取引をする
(登記書類の確認、売買代金支払い)
↓
④所有者保存登記・所有者移転登記の申請
こんな感じ。
未登記は、嫌がるひとのほうが多いので
対応できそうなら挑戦してみてもいいと思います。
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